위반건축물 양성화란? 2026년 특별법, 우리 집도 대상일까?

집을 사고팔기 위해 건축물대장을 확인하다가 ‘위반건축물’이라는 표시를 발견하면 당황하기 쉽습니다.

옥상이나 베란다를 허가 없이 증축했거나, 신고한 내용과 실제 건물의 모습이 다른 경우 등 여러 이유로 위반건축물이 될 수 있습니다.

그런데 2026년에는 위반건축물 양성화 이야기가 다시 나오고 있습니다.

그렇다면 오래된 위반건축물은 이제 모두 합법으로 바꿀 수 있는 걸까요?

결론부터 말하면 그렇지는 않습니다.

2026년 6월 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」이 제정됐지만, 대상이 되는 건축물과 조건이 따로 정해져 있기 때문입니다. 이 법은 2026년 12월 17일부터 시행될 예정입니다. 

위반건축물이란?

건물을 새로 짓거나 증축·대수선·용도변경 등을 할 때는 건축법에 따른 허가나 신고가 필요한 경우가 있습니다.

이런 절차를 거치지 않고 건축하거나 대수선한 건축물, 허가나 신고 후 건축했지만 사용승인을 받지 못한 건축물, 필요한 절차 없이 용도를 변경한 건축물 등이 이번 특별법에서 말하는 ‘특정건축물’에 포함됩니다. 

흔히 이를 두고 ‘불법건축물’이라는 표현도 사용하지만 법에서는 위반 유형과 상황에 따라 구체적으로 판단합니다.

따라서 단순히 “오래전에 확장했다”는 사실만으로 위반건축물이라고 단정할 수는 없습니다.

위반건축물 양성화는 무슨 뜻일까?

이번 양성화는 위반건축물을 모두 합법으로 바꿔주는 제도가 아닙니다.

일정한 기준을 충족하는 소규모 주거용 특정건축물에 한해 특별한 절차를 거쳐 사용승인을 받을 기회를 주는 것에 가깝습니다.

정부가 특별법을 마련한 이유도 장기간 남아 있는 위반건축물을 정리하면서 임차인과 매수인의 주거 불안을 줄이고 재산권을 보호하기 위해서입니다. 

즉,

위반건축물 → 무조건 합법화

가 아니라

일정한 대상 건축물 → 요건 확인 → 절차 진행 → 사용승인 가능 여부 판단

으로 이해하는 것이 정확합니다.

어떤 건물이 양성화 대상이 될까?

가장 먼저 확인해야 할 기준은 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물인지입니다.

법에서 말하는 주거용 특정건축물은 연면적의 50% 이상이 주거용인 건축물을 뜻합니다.

규모 기준도 있습니다.

대표적으로 세대당 전용면적 85㎡ 이하인 다세대주택, 연면적 165㎡ 이하의 단독주택, 연면적 660㎡ 이하의 다가구주택 등이 법에서 정한 대상 범위에 들어갑니다.

다가구주택을 제외한 단독주택은 연면적 165㎡를 초과하고 330㎡ 이하인 경우에도 해당 지방자치단체가 조례로 정하는 바에 따라 적용될 수 있습니다.

또 일정 요건을 갖추면 근린생활시설로 허가받았지만 2023년 12월 31일 이전부터 사실상 주택으로 사용한 건축물도 포함될 수 있습니다. 

다만 이 면적 안에 들어온다고 자동으로 양성화되는 것은 아닙니다. 법에서 제외하는 지역·부지가 있고 사용승인을 받기 위한 다른 요건도 확인해야 합니다. 

지금 바로 신청할 수 있을까?

여기서 날짜를 꼭 확인해야 합니다.

특별법은 2026년 6월 16일 제정됐지만 시행일은 2026년 12월 17일입니다.

따라서 2026년 10월 현재는 법이 만들어졌다고 해서 곧바로 이번 특별법에 따른 양성화 신청을 할 수 있는 단계라고 보면 안 됩니다.

실제 신청을 준비한다면 법 시행에 맞춰 마련되는 세부 절차와 관할 시·군·구의 안내를 확인하는 것이 필요합니다.

오래된 아파트 베란다 확장도 대상일까?

이 부분은 특히 주의해야 합니다.

이번 특별법에 다세대주택은 명시되어 있지만, 일반적인 공동주택인 아파트 전체를 양성화 대상으로 규정한 것은 아닙니다. 대상건축물의 종류가 법에 구체적으로 정해져 있기 때문입니다. 

따라서 “2000년대 이전에 베란다를 확장했으니 이번에 양성화할 수 있다”거나 “오래된 확장이니 자동으로 합법이다”라고 판단해서는 안 됩니다.

베란다 확장은 확장 시기, 당시 적용 법령, 실제 구조, 허가·신고 여부와 건축물대장 상태 등을 따로 확인해야 합니다.

이번 특별법과 기존 공동주택의 오래된 확장 문제를 같은 것으로 보는 것은 주의할 필요가 있습니다.

집을 살 때 ‘어차피 양성화된다’는 말은 주의하세요

이번 특별법이 시행되면 위반건축물을 보유한 사람뿐 아니라 부동산을 매수하려는 사람에게도 관심이 커질 수 있습니다.

하지만 매물에 위반사항이 있는데도

“곧 양성화되니까 문제없습니다.”

라는 설명만 믿고 판단하는 것은 위험합니다.

건축물의 종류와 면적, 완공 시점, 위반 내용 등을 확인해야 하고 법에서 정한 제외 대상이나 사용승인 요건도 따져봐야 하기 때문입니다.

따라서 매매 전에는 건축물대장의 위반건축물 표시와 위반 내용, 실제 건물 현황이 일치하는지부터 확인하는 것이 좋습니다.

양성화의 핵심은 ‘우리 집이 대상인가’입니다

2026년 위반건축물 양성화의 핵심은 모든 불법건축물을 한꺼번에 합법으로 바꿔준다는 데 있지 않습니다.

2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 일정 규모의 주거용 특정건축물에 한해 특별한 사용승인 기회를 마련했다는 것이 핵심입니다. 

그리고 특별법의 시행일은 2026년 12월 17일입니다. 

따라서 지금 위반건축물을 보유하고 있거나 매수를 검토하고 있다면 ‘양성화된다’는 말부터 믿기보다 건축물 종류·면적·완공 시점·위반 내용이 이번 특별법의 대상에 해당하는지부터 확인하는 것이 순서입니다.